يعتبر سوق العقارات في مصر من أنجح القطاعات للاستثمارية ، لما يقدمه من فرص ومميزات عديدة ، إذ أنه آمن ومصدر دخل ثابت كما أنه محمي من مختلف التغيرات التي قد تحدث وتأثر بشكل سلبي على الأسعار . وقد شهد هذا القطاع بالذات رغم التحديات التي تعرض إليها إلى تغيرات عديدة حددت معطيات جديدة شكلت طفرة فيه . ومنه فإن سوق العقارات في مصر بين الحاضر والمستقبل يحتاج لنظرة تحليلية لفهم آليته بشكل تضمن الاستثمار فيه بشكل صحيح.
كأي قطاع استثماري ضخم، مر سوق العقارات في مصر بعدة مراحل ، يمكن أن تحدد من بداية سنة 1952 . أين كان المصريون يلجأون إلى امتلاك العقارات والأراضي ، إلا أن جاء قانون جديد تمثل في إعادة العدالة للريف وتحديد الملكية ثم أخر ينظم الإيجار بعدها بفترة قصيرة والذي شكل أول تدخل بين البائع و المشتري.
قرار أخر صدر سنة 1954 ، تضمن توجيه أعمال البناء و الهدم بتكلفة الكوتة و الذي أدى إلى انخفاض الاستثمار العقاري. إلى حين حدوث أزمة 1963 وقضايا الايجار التي تدخلت فيها الحكومة لتقرير الايجارات لأصحاب الوحدات السكنية و العقارات المختلفة ، وتطورت الأحداث المتسببة في انهيار العقارات الجديدة وسوء البناء سنة 1968 ، والتي نتج عنه ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ.
ونطرا لصلابة و قوة القطاع العقاري في مصر ،تم تجاوز الأزمة سنة 1973 عند مشاركة الدولة في بناء مساكن جديدة للموظفين و العمال وفقا لميزانية محدودة تمكنهم من امتلاك وحدات سكنية بأسعار مناسبة جدا لدخولهم.
ونشهد حاليا طفرة في سوق العقارات في مصر، والتي تظهر من خلال اقامة المجمعات السكنية والتحول إلى الاستثمار فيها بشكل كبير ومتزايد لما يضمنه هذا النوع من الاستثمارات من أرباح تحل محل الاحتفاظ بالأموال في البنوك، إذ يعد العقار أحد أهم الممتلكات التي تزيد قيمتها مع الوقت.
وتشير جميع الدراسات و الأبحاث القائمة في هذا الصدد إلى أن سوق العقارات في مصر بين الحاضر والمستقبل يستمر في التطور ، متفائلين بالازدهار المشهود خلال السنوات القليلة الماضية و الذي يعد من أهم مؤشرات نجاح الاستثمار العقاري في مصر مستقبلا.
أما بالتدقيق في وضع السوق العقارية في البلاد ، فإن التطور والنمو الكبير و المتسارع الذي تدعمه وفر الأموال ، نجد اقبال كبيرا من المستثمرين العرب ” الخليجيون” بشكل خاص في الاستثمار في الغرب و الشرق ، إضافة إلى استفادة عدة بلدان أخرى مستقبلا مثل ليبيا و تونس من الآفاق الجديدة المربحة التي تميز مصر عن غيرها في مجال الاستثمار العقاري وتجعلها مقصد العديد من أصحاب رؤوس الأموال و شركات التطوير الأجنبية.
تطرح عدة معطيات عن سوق العقارات في مصر بين الحاضر و المستقبل مدى قوة و إزدهار هذا القطاع ، ومن أهم ما يميزه مقارنة بالدول الأخرى ، ارتفاع الدخل المتاح للاستثمار ، التكلفة النسبية للأراضي ، و الارتفاع الكبير في عدد السكان إضافة إلى المناخ العام للاستثمار و التوسع الحضري الذي يشهد توسعا متزايد يظهر من خلال المشاريع الضخمة في المدن الجديدة . وكل هذه المعطيات وأكثر إنما تشكل طلبا متناميا على الوحدات السكنية و العقارات التجارية الجديدة.
أما عن المشاريع الضخمة التي تشكل مستقبلا عقاريا مبهرا نجد أهمها آب تاون كايرو ، و الذي يمثل مجتمع سكني متكامل يتموقع على طول تلال المقطم وهو موقع استراتيجي لقربة من وسط المدينة. تم الانتهاء منه في 2013 وبلغت تكلفته الإجمالية تحو 2.1 مليار دولار.
ونجد عددا من شركات التطوير العقاري الأجنبية التي توجهت إلى إقامة مشاريع ضخمة في مصر مثل داماك في دبي ، جروب ماجد الفطيم والمتخصصة في العقارات التجارية ” مراكز التسوق” ، و شركة الديار القطرية ، … وغيرها من الشركات ، ولكن هذا لم يمحو دور المستثمرين المحليين والشركات المصرية التي تتعاون جنبا إلى جنبا مع سابقتها في تطوير القطاع العقاري بشكل أكبر مثل سوديك ، بالم هيلز للتطوير و جروب طلعت مصطفى.
والجدير بالذكر ، أن أهم مناطق الاستثمار العقاري في مصر والتي برزت بشدة في الأونة الأخيرة مدينة السادس من أكتوبر ، التي تعد منطقة جذب لعدة شرائح أهمها الطبقات العليا و أصحاب الدخل المرتفع من الطبقة الوسطة ، وستستوعب ما يقارب 3 ملاييين نسمة أي ما يعادل 22 مليون شخص من سكان القاهرة . أي أنها ستساهم بشكل كبير في تخفيض الضغط عن العاصمة القديمة مما سيحل مشكلة جذرية.
الطلب في سوق العقارات في مصر
تناول الكثير من الخبراء تحليل الطلب في سوق العقارات في مصر، و أشارت النتائج إلى أن الراغبين في الخصول على وحدات سكنية أو تجارية يتجهون بشكل أكبر خطط بناء مشاريع مشتركة في المناطق الحضارية و المدن الجديدة ، لما تطرح من مميزات عديدة من مساحات خضراء وأماكن الترفيهية و المرافق الرياضية و وسائل الراحة و التعليم للأبناء. كما أن الطلب يزداد بشكل ملحوظ على مساحات البيع بالتجزئة لما تشكله من عامل جذب للمستثمرين و أصحاب شركات التطوير العقاري.
ورغم أن زيادة الطلب على العقارات في مصر ، لا يشكل عامل لتهديد بقدر ما هو عامل جذب ، إلا أن بعض المحليين حذروا من احتمالية حدوث ركود بسيط لفترة قصيرة ، منوهين لضرورة الاستعداد لمواجهة مثل هذه التغيرات وتوفير حلول مسبقة لها.
وقد صرح الرئيس التنفيذي لشركة الديار القطرية ، بمدى قوة مصر على استيعاب المشاريع الكبيرة نظرا للفرص التي تقدمها ، موضحا أن شركات العقارات لا تمثل أي نوع من أنواع الاستغلال بل على العكس ، حيث قال : ، حيث قال ”
وقال ناصر حسن الأنصاري ، الرئيس التنفيذي لشركة الديار القطرية ، لـ OBG: “تطورت التطورات ، مثل مشروع كورنيش النيل ، بين الأهداف التجارية والتجارية وأولويتنا لتوفير القيمة والفوائد للمجتمع المحلي”. “نحن رواد ولسنا مستغلين”.
وأضاف أيضا : تمثل التركيبة السكانية في مصر ، وخاصة القاهرة ، الفرص السكنية التي لا يمكن رؤيتها ببساطة في أي مكان آخر في الخليج. كما أن مصر تعد أيضًا محورًا تجاريًا يربط بين إفريقيا وشبه الجزيرة العربية والمشرق وأوروبا”.
الإجراءات التنظيمية للمطورين العقاريين بسوق العقارات في مصر
نظرا لما يشهده القطاع مؤخرا من امتلاك عدد من المطورين الجدد للأراضي و إطلاقهم لمشروعات جديدة ، فإن وضع إجراءات تنظيمية لعمليات المطورين العقاريين بسوق العقارات في مصر يشكل عامل مهم وضرورة لا بد منها. ورغم أن هذا سيشكل على الأرجح أحد التحديات التي تواجه المستثمرين الأجانب الذين يحاولون تنفيذ متطلبات الحكومة بما يخول لهم امتلاك الأراضي و الشروع في تهيئة المشاريع ، إلا أنه من الجانب الأخر تدخل الحكومة لتنظيم عمليات المطورين و الإشراف عليها يقدم لهم الثقة و الطمأنية.
وقد حددت هذه الإجراءات في :
وجوب تسجل المطور العقاري الذي يسعى إلى بيع وحدات عقارية خارج المنطقة عند السلطات التنظيمية.
الزامية فتح حساب مصرفي يكون منفصل ومخصص لحساب الضمان عن كل عملية تطوير يقوم بها المستثمر. حيث يدخل في الحساب كافة المبالغ التي يقوم المشترون بدفعها ، إضافة إلى القروض المتحصل عليها بهدف تمويل الأعمال البنائية. ويخضع هذا الحساب إلى مراقبة صارمة من السلطة التنظيمية حرصا على استغلال الأموال المسحوبة لاتمام عمليات التطوير لا غير.
استكمال البناء بعد الدفع
يعد استكمال البناء بعد الدفع أحد الأمور التي تحدد بعض الاختلافات في سوق العقارات في مصر بين الحاضر والمستقبل ، حيث نجد التوجه الحالي و المستقبلي إلى تنفيذ خطط دفع تمتد إلى حوالي 7 إلى 10 سنوات يكون التسليم المقرر فيها خلال فترة تكون في الغالب بين 3 إلى 4 سنوات ، وهنا قد يواجه المشتري احتمالية في تأخر استلام الوحدة عن الجدول الزمني المحدد مسبقا ، ومع ذلك تظل شركات التطوير في تحصيل الدفعات وفي حال رفض العميل ذلك يكون معرضا بشكل مباشر إلى خسارة حجزه للوحدة وامتلاكه لها بموجب عقد الشراء بين الشركة و العميل. وكحل لهذه المشكلة تكون المدفوعات مطلوبة فقط عند استكمال مراحل البناء التي تم الاتفاق عليها عند التعاقد ، مما يعزز الثقة بين المطور العقاري و المشتري.
