- الضريبة العقارية هى ليست ضريبة جديدة يتم فرضها على العقارات المبنية ، بل هي ضريبة مفروضة بموجب رقم 56 لسنة 1954 فالمواطنون يدفعون هذه الضريبة وقد تعارف عليها المجتمع باسم “العوايد”، وقد أعيد تنظيم أحكامها بالقانون الحالى رقم 117 لسنة 2014، والذى بموجبه تم إجراء تعديلات جديدة على قانون الضريبة العقارية.
وتفرض هذة الضريبة 1954 كنسبة من القيمة الإيجارية للعقار بسعر 10% للوحدات غير السكنية، ووفقا للشرائح التصاعدية بالنسبة للوحدات السكنية بسعر يبدأ من 10% ويصل لأعلى معدلاتة فى الشريحة الأعلى بسعر 40 % .
و قد نص القانون علي إعفاء المكلفين غير المسجلين بمصلحة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتة ضريبيا بأثر فورى، وليس بأثر رجعى . ويعتبر المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني او من له حق بالانتفاع ، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، ولكن الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله . علي ان يكون المالك هو الحق بأداء الضريبة علي العقار المبني ، ولكن المستأجر لا لايعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة، و لايجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد رفض المالك سدادها.
ويعد الايصال الذي يحصل علي المستأجر إيصال من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له، وبالتالى لايجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة .
وتعتبر كافة العقارات سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات في مصر أيا كان موقعها الجغرافى تخضع لهذه الضريبة ، سواء تم ايجار او ان المالك يقيم فيها سواء كانت تامة طالما أن المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير اتمام . كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات، إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.
وتفرض الضريبة أيضا على الأراضى الفضاء المستغلة، جراجات - مشاتل – مؤجرة وغيرها ، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة .
اما بالنسبة للاراضي الفضاء فلا يتم فرض طالما لم يتم استغلالها، فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة أو غير مسورة .
- الحالات التي يتم من خلالها علي عدم الخضوع للضريبة
العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام.
- العقارات المبينة المملوكة للدولة ملكية خاصة
- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين
- العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة
- الاحواش ومبانى الجبانات .
و الهيئات الحكومية المخصصة لغرض النفع العام المملوكة للدولة لا تخضع للضريبة ، ولكن اذا ماتصرفت الدولة فى ملكيتها الخاصة بالبيع مثلا للافراد والشركات فإنها تخضع للضريبة اعتبارا أول الشهر التالى لتاريخ التصرف .
وتقدر سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدات السكنية والغير سكنية . و تتولى تقدير القيمة الإيجارية لجانا تسمى ( لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية و تقدر القيمة الإيجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون ، وذلك بعد تقسيمها وفقا لاسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير . كما يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية ، 32% مقابل تلك المصاريف للمبانى الغير السكنية .
وتقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية ، لمكان العقار وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فية ، كما سيتم عمل استطلاع لاسعار الايجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار واسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم .
ويكون دور اللجان مدود جدا فى التاثير على القيمة الايجارية لسببين هما :-
اولا : لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار واحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة ، يختارهما المحافظ المختص .
ثانيا : لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لاقرار الممول الذى يحررها لنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقا لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون ، وهذة البيانات يتم افراغها فى النماذج الرياضية .
- هناك اختلاف كبير بين القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) فى والإيجارات الجديدة ، حيث أن الإيجارات الجديدة تحكمها العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر، من حيث القيمة الإيجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر، ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت، حسبما يتراءى للمالك والمستأجر .
أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحتة التنفيذية .
- أما عن المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها هى خمس سنوات ( نهاية ديسمبر 2018 ) يعاد بعدها التقدير وقد حددت هذة المدة لملاحقة التغييرات الاقتصادية المطردة . وقد حدد المشروع هذا القانون حدا أقصى لزيادة القيمة الإيجارية بقدر 30% عن القيمة التقديرية المقدرة فى الخمس سنوات السابقة، و45% لغير سكنى وهو مايعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الايجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط 5.3% للوحدات السكنية ونحو 7.5 % لغير ذلك من العقارات حيث أنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات .
- يحق للمكلف بأداء الضريبة فى الطعن أولا أمام لجان الطعن المشكلة وفقا لهذا القانون بكل محافظة، وثانيا له الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإدارى، وعلى المكلف تقديم طعنة للمديرية أو المأمورية، مع سداد تأمين لجدية الطعن مقداره خمسون جنيها لنظر طعنه . يمكن للمكلف إنابة غيره فى استلام الاقرار وتسليمة للمأمورية المختصة شريطة قيامة بتحرير الإقرار والتوقيع علية وعلى مسئوليتة .
- تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية، على أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعا للازدواج الضريبى وذلك كلة بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية والتى تتيح البناء على هذا النوع من الاراضى بشروط محددة فى هذة القوانين . فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الأطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الاراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية .كما ألغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية الناتجة عن الأراضى الزراعية، بموجب قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 .
- مالك العقار المنبي المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله . المستأجر غير ملزم بتقديم الإقرار الضريبي . بالنسبة لمن يملك عدة وحدات فى عقار فعلية تقديم إقرار واحد، على أن يقدم عدة استمارات بعدد الوحدات التى يمتلكها وبالنسبة لمن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار فيقدم إقرارا عن هذه الوحدة .
- يقدم المكلف إقرارة الضريبى فى حالة الحصر الخمسى مرة واحدة كل خمس سنوات، وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التى يملكها أو ينتفع بها . أما اذا كان عقارة مستجدا أو أضاف وحدات على عقاره وكان عقاره قد سبق حصرة أو أحدث فى عقارة تعديلات أثرت على القيمة الإيجارية أو استغل أرضا كانت فضاء، فيجب علية تقديم اقرار فى موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التى حدثت فيها أو عليها تلك المستجدات . كما يتم تقديم الإقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة ، على أن يتم اتخاذ إجراءات الإعفاء نحوها وفقا لأحكام القانون .
الحالات التي لا يتم تقديم الإقرارت الضريبية عن الوحدات
- العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة للصالح العام
- العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية .
- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين .
- العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة
- الاحواش ومبانى الجبانات .
- الوحدات تحت الانشاء ( غير التامة وغير مشغولة )
الإعفاءات الضريبية التى أقرها القانون الجديد عليها
- الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب اداراتها أو لممارسة الاغراض التى أنشئت من أجلها .
- أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التى لاتهدف الى ربح .
- المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط ان يتم استخدامها فى الاغراض المخصصة لها .
- الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا لة ولاسرتة والتى يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 24 الف جنية على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الاسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجة والاولاد القصر .
- كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو ادارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنية على أن يخضع ما زاد للضريبة .
- أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها .
- العقارات المملوكة للجهات الحكومية الاجنبية بشرط المعاملة بالمثل .
- الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .
- أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الاسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية فى نطاقها وغيرها من الوحدات التى تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الاحوال لاتخضع أيا من هذة الجهات لاعمال لجان الحصر والتقدير وفقا لما تقتضية اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الامن القومى .
الإعفاءات التى أبقى القانون الجديد عليها
- الاعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد التقدير لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية .
- الإعفاءات النوعية لبعض العقارات كمقار الأحزاب والنقابات ومراكز الشباب والرياضة ..... الخ .
- شروط اعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقانون؟
يشترط لإعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقانون ، ما يلى :
- أن تكون مسجلة وفقا للقانون .
- أن تكون معدة لمزاولة النشاط الشبابى أو الرياضى .
يشترط لإعفاء الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المخصصة لماكتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها ما يأتى :
1- أن تكون الجمعيات مسجلة وفقا للقانون .
2- أن تكون الأبنية مملوكة لهذة الجمعيات أو المنظمات العمالية ومخصصة لمكاتب الادارة أو لممارسة الاغراض التى انشئت من أجلها .
أما العقارات المملوكة لتلك الجمعيات أو المنظمات العمالية وتحقق ريعا ، وكذلك الشقق أو الدكاكين الملحقة بها والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة .
- شروط إعفاء المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات
- أن تكون المؤسسات التعليمية خاضعة لاشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالى أو الأزهر الشريف .
- أن تكون المستشفيات والمستوصفات والمبرات مرخصا بها من وزارة الصحة والسكان .
- أن تكون الملاجئ خاضعة لإشراف وزارة الشئون الاجتماعية .
- لاتهدف الى الربح .
- العقارات والمحلات الملحقة بمركز الشباب والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة .
شروط اعفاء العقارات المملوكة للجهات الحكومية الاجنبية
- يشترط لإعفاء العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية التحقق من ملكيتها لتلك الجهات ، وأن تكون المعاملة بالمثل لدى الدول المالكة لها .
- فإن لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية اعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة .
- يوجب القانون الجديد الاخذ بالقيم الايجارية للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وكذلك الاعفاءات المقررة لها وفقا لأحكام القوانين السارية فى شأنها ، وتشمل القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ولن يتم تقدير القيم الإيجارية لهذه الوحدات إلا فى حالة انقضاء العلاقة الإيجارية لأسباب قانوني، وسوف يستفيد من ذلك المالك المقيم والمالك المؤجر .
- يصل حد الإعفاء فى القانون الجديد الى ( 24000 جنية ) من القيمة الايجارية المقدرة للوحدات السكنية وذلك لكل أسرة عن وحدة واحدة، وهو ما يعنى أن كل العقارات التى لا تصل قيمتها حاليا فى السوق إلى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة، أما بالنسبة للوحدات الغير سكنية كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو ادارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنية على ان يخضع ما زاد للضريبة .
-
حالات الرفع المؤقت للضريبة
- حالة إذا أصبح العقار معفيا وفقا للمادة (18) من القانون والسالف ذكرها بالسؤال السابق .
- حالة تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا الى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كلة أو جزء منة .
- اذا أصبحت الأرض المستقة عن العقارات المبنية غير مستغلة .
- المطلوب من المكلف بأداء الضريبة فى حالة انطباق احدى الحالات السابق ذكرها أن يتقدم بطلب لجهة ربط وتحصيل الضريبة مع سداد تأمين قدرة خمسون جنيها ( لجدية طلبة ) مع تقديم ما يدل على أداء أخر قسط مستحق من الضريبة قبل حدوث الحالة محل الطلب .ويرد التأمين اذا ما قبل طلبة وتنظر لجان الحصر والتقدير هذا الطلب وتقرر رفع الضريبة كليا أو جزئيا اذا ما توافرت شروط احدى حالات الرفع . وللمكلف بأداء الضريبة فقط الحق فى الطعن على قرارات هذة اللجان أمام لجنة الطعن .
- ضريبة تستحق سنويا وفقا لهذا القانون اعتبارا من أول يناير للسنة التالية التى تبدأ فيها إجراءات الربط وتحصيل الضريبة على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية شهر يونيه، والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة ، ويجوز للمكلف سدادها بالكالم فى ميعاد سداد القسط الاول . علما أن قيمة الضريبة تظل ثابتة لمدة خمس سنوات ثم يصير النظر فى أعادة تقديرها بعد انتهاء هذة الفترة أذا ما طراء على القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) ما يؤثر عليها بالزيادة أو النقصان .
- تخضع الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية للضريبة بسعر 10% بعد خصم نسبة 32% مقابل مصاريف صيانة وبحد إعفاء ( 1200 جنيه ) .وتختلف الوحدات التجارية عن الوحدات السكنية فى النسبة المخصومة مقابل تكاليف الصيانة ، حيث تبلغ هذة النسبة 30% فى حالة الوحدات السكنية و 32% فى حالة الوحدات غير السكنية . كما تتمتع الوحدات السكنية بحد الاعفاء الضريبى البالغ 24000 جنية على أن يكون هذا الاعفاء لوحدة واحدة لكل أسرة وتشمل الاسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجة والاولاد القصر ، ومن ناحية أخرى يبلغ الحد الاقصى للزيادة التى تترتب على إعادة تقدير القيمة الإيجارية للعقارات السكنية 30% كل خمس سنوات، فى حين تبلغ هذة النسبة 45% فى حالة العقارات المستعملة فى غير الاغراض السكنية .
- يتقدم المكلفون بأداء الضريبة العقارية أو ورثتهم الذين طرأت عليهم تغيرات اجتماعية من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة بطلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار يطلبون فيه تحمل الخزانة العامة بالضريبة المستحقة عليهم ، ويجب أن يتطلب الطلب بيانا وافيا للتغيرات الاجتماعية المشار الية ، وأن ترفق به المستندات الرسمية المؤيدة له، ويتم البت فى هذا الطلب بمعرفة اللجنة المشكلة من مصلحة الضرائب العقارية .
حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة فى الآتى :-
تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو ابداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذة اللجان بقصد التأثير على قراراتهما ، أو تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بالاعفاء من الضريبة بدون وجة حق ، أو الامتناع عن تقديم الاقرار بزوال سبب الاعفاء من الضريبة ، أو تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها اصدار قرار برفع الضريبة دون وجة حق ، ولا يجوز تحريك الدعوى الجنائية فى الجرائم السابقة الا بناء على طلب كتابى من الوزير أو من ينوب عنه .
التاخر الضريبي في السداد في الميعاد فقدر قرر المشرع استحقاق مقابل تأخير الضريبة على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى بالاضافة الى 2% من قيمة المبلغ المتأخر سدادة فى حالة تأخر ربط الضريبة عن وقت استحقاقها فإنها تقسط على مدة مساوية لمدة التأخير ، ولا تفرض غرامة تأخير فى هذة الحالة لعدم توافر مناط فرضها . اما التهرب من أداء الضريبة يفرض عليه غرامة لا تقل عن ألف جنيه و لا تتجاوز خمسة آلاف جنيه، بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم اداؤها لكل مكلف بالضريبة .
هناك إمكانية للتصالح اذا أجاز القانون لوزير المالية أو من يفوضة التصالح فى الدعاوى الجنائية لجرائم عدم تقديم الإقرار أو التهرب المنصوص عليها فى القانون فى أى حالة تكون عليها الدعوى ولو بعد صدور حكم بات فيها وذلك مقابل أداء مبالغ الضريبة ومقابل التأخير على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى فى الأول من يناير السابق على ذلك التاريخ مضافا إليه 2% بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم أداؤها .
