يواجه بعض المواطنين صعوبة فى شراء عقارات وعدم وجود القدرة المادية على شرائها، فى ظل ارتفاع أسعار سوق العقارات بعد تحرير سعر الصرف، ويجهل عدد كبير منهم إمكانية تمويل شراء عقار من خلال التمويل العقارى وهو عبارة عن عملية تمويل المستثمرين من خلال مبلغ تقدمه المؤسسات المالية للأشخاص الراغبين في اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية مقابل بعض الشروط الواجب توافرها في الشخص المتقدم للحصول على التمويل طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة .
- يعتبر قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم (55) لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة تنفيذا لهما ، وكذلك قانون رقم (10) لسنة2009 هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر.
- وتعتبرالهيئة العامة للرقابة المالية هي الجهة الرسمية التي تتولي الاشراف والتنظيم والرقابة علي سوق التمويل العقاري في مصر ، كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية.
• التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك.
• التمويل بنظام المرابحة.
• التمويل بنظام المشاركة.
• تمويل حق الانتفاع.
- تستطيع جهة التمويل توجيه المشتري إلي الوحدات المتاحة لدي شركات التنمية العقارية التي تتعامل معها و توفير قائمة بأسماء الوسطاء العقاريين المسجلين بالهيئة العامة للرقابة المالية من أجل الحصول على وحدة مناسبة.
- من اهم الشروط التي يجب مراعتها للتمويل العقاري :
1- ان يكون العقار مسجلا و قيد حق الامتياز عليه أو رهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها .
2- أن يكون العقار حاصل على رخصة بناء.
1- في حالة ان يكون العقار محل التمويل بهدف البناء او الترميم لعقار لارض مخصصة للمستثمر من الدولة فعلي الممول القبول برهن المبانى لصالحه ضمانا للتمويل الممنوح أو قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص لصالحه.
2- لابد ان يكون الشخص بالغ و قد تم من العمر 21 عاماً على الأقل وعليه ان يُثبت دخله بشكل كافي بمستند او دليل .
3- تحدد قيمة التمويل الممنوح للمستثمر على قيمة العقار ، ألا تتعدى نسبة القسط الشهرى الذى سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية :-
• 35% من دخلك الشهرى إذا كنت من ذوى الدخول المنخفضة.
• 40% من دخلك الشهرى فى حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعى.
• 40% من دخلك الشهرى إذا كنت من غير ذوى الدخول المنخفضة.
4- يمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية ، خلال فترة تصل إلى 30 عاماً بالنسبة للأسر من ذوى الدخول المنخفضة وفقاً للعقد المبرم مع جهة التمويل.
5- لابد من مساهمة المستثمر فى سداد نسبة من قيمة العقار وذلك ضمانا لجدية المستثمر وأيضا لمجابهة المخاطر ، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل فى النسب الآتية:-
الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل سكني.
الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل غير سكني.
-- أن تكون الأرض المقام عليها العقار مسجلة في الشهر العقاري.
6- يوجد مصاريف اضافية يتوجب سدادها بجانب تكلفة التمويل مثل المصاريف الإدارية ومصاريف دراسة الطلب و خبراء التقييم العقارى وأقساط التأمين وأقساط الضمان .
7- علي المشتري تقديم المستندات الخاصه بدخله وجدارته الائتمانية ، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل .
8- هناك بدائل اخري غير الدخل لاثبات الجدارة الائتمانية مثل الودائع أو شهادات الاستثمار أو إيصالات الإيجارات للعقارات المملوكة للمستثمر الأخرى أو عقود ملكية الأراضى الزراعية أو الإقرار الضريبى أو شهادة من محاسب قانونى او مستخرج رسمى من بيان التأمينات ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.
9- يجوز الجمع بين دخل الزوجين في بيان واحد علي ان يتم التعامل بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها 35% بالنسبة لمنخفض الدخل 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل.
10- يخضع العقار للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إلي الممول حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها فى تواريخ استحقاقها.
11- يجوز للمستثمر بعد موافقة الممول التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الايجار .
12- بيان الدخل يوضح فيه ما إذا كانت تعمل بالقطاع الخاص أو القطاع العام أو إحدى الهيئات الحكومية أو غير ذلك، مع توضيح الراتب التفصيلى والوظيفة وتاريخ التوظيف وخاتم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول، وإذا كنت أحد أصحاب المهن فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب أو من أحد المحاسبين القانونيين .
13 - تصدر شهادة التصرفات العقارية خلال أسبوعين تقريباً من تاريخ تقديم الطلب فى الحالات التى لا تكون بها العقارات مسجلة ولكنها تخضع لعملية التسجيل.
14- يمكن تقديم قروض التمويل العقارى إلى أصحاب المعاش المبكرة بشرط سداد إجمالى قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن الذى تحدده جهة التمويل، وعادة ما يكون 60 أو 65 عاماً.
15- يتم فتح حساب لكل عميل فى البنك الذى تحدده شركة التمويل أو فى خزينة الشركة لتسديد اقساط العقار.
16- فى حالة عجز العميل عن سداد اقساط قرض التمويل العقاري ينبغى إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3 أقساط يمكن أن يؤدى إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار، ذلك وفقاً لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة.
17- - بعد إختيارك للعقار يقوم البنك بإرسال لجنة لتقييم قيمة العقار والتحقق من صحة المعلومات التي قمت بتقديمها بالإضافة إلى التحقق من صحة وظيفتك وراتبك الهري
العقد الثلاثى هو نموذج الاتفاق الذى يتم بموجبه عملية منح التمويل العقارى للمستثمر ويُطلق عليه هذا المصطلح نظرا لان أطراف التمويل الموقعين عليه يكونوا ثلاثة أطراف وهو فى حالة التمويل بمنتج الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و البائع.
وفى حالة منتج البناء او الترميم او التحسين يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و المقاول.
ولكن بعد تعديل القانون أصبح هناك نماذج أخرى لاتفاقيات التمويل تكون ثنائية مثل التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك ، التمويل بنظام المرابحة ، التمويل بنظام المشاركة.
الأوراق المطلوبة للتقديم على التمويل العقاري:
- صورة بطاقة الرقم القومي
- صورة من شهادة الدخل الشهري
- إيصال مرافق حديث كهرباء أو مياه أو غاز
