ماذا يجب أن تعرف عند شرائك شقتك؟

معلومات عقارية هامة جدا عند شرائك عقار

معلومات عليك أن تعرفها من أجل توثيق عقد عقارك

يعد توثيق عقد ملكية العقار من الأشياء الهامة جداً لضمان حق المالك الجديد فى العقار لأن ذلك يضمن حق المالك فى العقار و يحميه من التلاعب غير القانونى لكن إثبات الملكية هي أهم مرحلة بعد شراء العقار؛ لأنها تضمن حقوق المشتري في ملكية عقاره بشكل قانوني.

لهذا فهناك بعض الخطوات التي يجب عليك معرفتها والتأكد منها قبل توثيق عقد عقارك حتى يصبح عقارك موثَّقًا بشكل صحيح.

انواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية

عقد البيع المسجل بالشهر العقار 

وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري .

عقد البيع الابتدائي 

هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافه و ليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير- والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى- لتضفى عليه بعض الشرعية- وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية «خطوت رفع دعوى صحة التوقيع».

وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :

- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى

- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود

- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح 

البيانات الأساسية لعقد البيع

1- تاريخ العقد: غالباً ما يبدأ الطرفان كتابة العقد بتحديد اليوم والتاريخ الذي تم كتابة العقد فيه .

2- أسماء أطراف العقد: ويوضح اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر )

3- تحديد الشيء المبيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء.

4- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )

5- الثمن وطريقة السداد: يجب تحديد الثمن بشكل دقيق وكذلك يجب تحديد طريقة السداد، وما إذا كان الثمن تم دفعه بالكامل عند توقيع العقد أو إنه سيتم دفعه على أقساط، وفي حالة وجود أقساط يجب ذكر قيمة كل قسط وتاريخ سداده بشكل واضح.

6- بيان عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار

7- تسلسل الملكية ( في حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد. 

8- يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع

9- بنود إضافية: في حالة وجود اتفاقات خاصة مثل تحميل البائع رسوم التسجيل أو وجود منقولات بالشقة أو غير ذلك من الأمور الاستثنائية.

10- توقيع الطرفين: ويعتبر أهم بيان في العقد فلا قيمة للعقد بدون توقيع الأطراف عليه. ولا يشترط توقيع شهود على العقد.

والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله – تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي – وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين – ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)

والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-

اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )

ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه

ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل

رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا

خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه

اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!

المستندات المطلوبة لإتمام إجراءات التسجيل

تختلف هذه البيانات حسب نوع التعامل في الطلب على النحو الآتي:

تسجيل عقد البيع الرضائي

العقد المسجل سند ملكية البائع.

كشف رسمي من الضرائب العقارية للناحية.

تسجيل عريضة دعوى صحة ونفاذ البيع

إرفاق صورة ضوئية معتمدة من مقدم الطلب أو تضمين طلبك بأنه يتعذر عليك تقديم هذه الصورة

تسجيل حكم صحة ونفاذ بيع

العقد العرفي المنظور في الدعوى.

عريضة الدعوى.

الحكم المراد تسجيله وما يفيد نهائيته مع تقديم المستندات السابق بيانها.

شهر إرث متوفي

إرفاق الإعلام الشرعي المثبت لوفاة المورث.

مستندات الملكية الموضحة سابقاً.

ملاحظات:

* وفي حالة استيفائك لكافة البيانات والمستندات تؤشر المأمورية على الطلب بالقبول للشهر.

* وهذه الإجراءات تستغرق وقت يتراوح ما بين يوم إلى خمسة أيام في حالة استيفائك جميع البيانات والمستندات.

* تحرير مشروع المحرر (نسخ مقبول للشهر ) على العقود الزرقاء المدموغة المباعة من المأمورية وتقديمها مرفقاً بها نفس المستندات التي سبق استلامها من المأمورية لتقوم المأمورية بمراجعة هذا المشروع وتسليمه إليك في خلال مدة من يوم إلى ثلاثة أيام من تقديمه أو إخطارك به بريدياً في نهاية هذه المدة في حالة عدم توجهك لاستلامه.

* التوجه إلى أي فرع توثيق لتوثيق مشروع المحرر أو التصديق على التوقيعات على حسب الأحوال وهذا الإجراء لا يستغرق أكثر من ساعة .

* تقديم مشروع المحرر الموثق إلى مكتب الشهر العقاري المختص لمراجعته فنياً ومالياً ثم يدرج بدفتر الشهر ويعطي له رقم مشهر ويتم تسليمه إليك وهذا الإجراء لا يستغرق من الوقت سوى يوم واحد.